Продажа недвижимости часто является одной из крупнейших финансовых операций, которые человек совершает в своей жизни. В 2024 году в Чехии вступили в силу новые законодательные акты, повлиявшие на налоговые обязательства в данной сфере. Давайте попробуем разобраться в ключевых аспектах подоходного налога при продаже недвижимости (чеш. Daň z příjmu při prodeji nemovitosti), на которые должен обратить внимание каждый продавец.
Основные принципы
В Чешской Республике доход от продажи недвижимости облагается подоходным налогом. Данный налог рассчитывается исходя из разницы между ценой продажи недвижимости и ее покупной ценой. Если эта разница положительная, продавец обязан уплатить подоходный налог.
Физические лица
Согласно §10 Закона № 586/1992 Сб. о подоходном налоге (§ 10 Zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů) для физических лиц подоходный налог с продажи недвижимости составляет 15% или 23%.
В чём же разница? Более низкая ставка (15%) применяется в том случае, когда общая налоговая база не превышает установленного предела, а измеряемого средней заработной платой (чеш. průměrná mzda).
Если, например, вы продавали недвижимость в 2023 году, то на 2023 год этот лимит составлял 48-кратную среднюю месячную зарплату, то есть 1 935 552 кроны (48 х 40 324 кроны). Все доходы, превышающие эту сумму, облагались налогом по ставке 23 %.
Кроме того, при расчете налога могут быть учтены расходы на ремонт и техобслуживание недвижимости, на услуги юриста и риэлтора или даже некоторые расходы, связанные с переездом.
ПРИМЕР: В 2018 году пани Янова приобрела дом за 4 000 000 крон. Она не жила в нём постоянно, но иногда отдыхала там или сдавала в аренду. В 2024 году пани Янова продала дом за 4 800 000 крон, чтобы использовать полученные средства на покупку новой квартиры. Во время продажи дома и приобретении квартиры пани Павлова понесла расходы на нотариуса, оценщика и агентство недвижимости, которые в совокупности составили 220 000 крон. Таким образом, налоговая база рассчитывается следующим образом:
Цена продажи в 2024 году: 4 800 000 крон
Расходы: 220 000 крон
Первоначальная стоимость покупки: 4 000 000 крон
Налоговая база: 4 800 000 – 220 000 – 4 000 000 = 580 000 крон.
Эту сумму пани Павлова включает в свою налоговую базу по подоходному налогу. Налог составляет 87 000 крон (15 % от 580 000 крон). Важно помнить, что, если её общий доход за год превысил 36-кратную заработную плату, она заплатит 23 % от суммы, превышающей 1 582 812 крон.
Юридические лица
Для юридических лиц ставка подоходного налога в 2023 году составляла 19 % от дохода, однако, с начала 2024 года была увеличена до 21%. Доход от продажи имущества включается в доход всей компании и, таким образом, также учитывается в налоговой декларации компании.
Ставка корпоративного налога вступает в силу с первого дня налогового периода или периода, за который подается налоговая декларация. Если налоговый период, за часть которого подаётся налоговый отчёт, начался до даты вступления в силу настоящего закона, то будет применяться налоговая ставка в размере 19%. Например, если хозяйственный год (чеш. hospodářský rok) приходится на период с 1.11.2023 по 31.10.2024, то ставка за этот период составит 19 %.
ПРИМЕР: Условная компания ABC s.r.o. продала свою недвижимость 15 мая 2024 года. Хозяйственный год компании начинается 1 января 2024 года и заканчивается 31 декабря 2024 года. Поскольку налоговый период начался после вступления в силу новой ставки налога, применяется ставка 21%.
Исключения и освобождения
Физические лица освобождаются от оплаты подоходного налога в случаях, предусмотренных §4 Закона № 586/1992 Сб. о подоходном налоге (§ 4 Zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů).
Вы не платите подоходный налог, если:
- Вы владели недвижимостью в течение 5 или 10 лет
Это также называется «пройти тест временем» или чеш. splnit časový test.
Если вы приобрели недвижимость до 1 января 2021 года, то освобождаетесь от данного налога после 5 лет владения в соответствии с Законом № 386/2020 Сб., Cт. 4, п. 1 (Čl. 4 odst. 1 Zákona č. 386/2020 Sb.).
Срок действия освобождения зависит от того, когда вы приобрели недвижимость. Если вы приобрели недвижимость после 1 января 2021 года, то освобождаетесь от данного налога после 10 лет владения в соответствии с поправкой к Закону № 586/1992 Сб. о подоходном налоге (novela Zákona 586/1992 Sb. o dani z příjmů), вступившей в силу 1.1.2021. Это изменение было введено с целью сократить спекулятивные продажи недвижимости, которые приводят к росту цен на рынке.
По логике, для недвижимости, приобретенной после 2020 года, десятилетний срок еще не истёк, поэтому налог с продажи должны платить все владельцы недвижимости, приобретённой с 2021 года (и впоследствии проданной).
Какими датами фиксируется срок приобретения недвижимости? Днём подачи заявления на регистрацию в кадастре недвижимости (чеш. návrh na vklad do katastru nemovitostí).
- Вы владели недвижимостью не менее 2 лет и постоянно проживали в ней
Важно: проживали непосредственно перед продажей. Это относится к процессу продажи семейного дома и связанного с ним земельного участка или объекта (чеш. jednotka), который не включает нежилые помещения, за исключением гаража, подвала или кладовой, и связанного с ним земельного участка, согласно §4 Закона № 586/1992 Сб. о подоходном налоге (§4 Zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů).
Ряд экспертов отмечает, что в случае, если недвижимость находится в совместной собственности супругов, достаточно, чтобы в ней проживал один из них. Кроме того, не обязательно иметь там регистрацию постоянного места жительства (чеш. trvalé bydliště). Однако, в этом случае необходимо иметь основательную доказательную базу проживания для дальнейшего предоставления в Налоговой инспекции (чеш. Finanční úřad).
- Вы будете использовать деньги, вырученные от продажи недвижимости, для приобретения собственного жилья
Согласно §4b Закона № 586/1992 Сб. о подоходном налоге (§4b Zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů) это возможно в случае приобретения собственного жилья (чеш. uspokojení vlastní bytové potřeby) до конца налогового периода, следующего за налоговым периодом, когда вы получили деньги, или в случае использования суммы, соответствующей полученным средствам, для приобретения собственного жилья. Подробнее в §4 п. 1a Закона № 586/1992 Сб. о подоходном налоге (§4 odst. 1a Zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů).
- Вы владели кооперативной квартирой (чеш. družstevní byt) не менее 5 лет
То есть если вы были членом кооператива и переводите членство в нём по истечении 5 лет с момента приобретения в соответствии с §4 п. 1s Закона № 586/1992 Сб. о подоходном налоге (§4 odst. 1s Zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů). - Недвижимость досталась в наследство от близкого родственника
Каждый новый этап т.н. «проверки временем» всегда начинается с нуля при каждой смене владельца имущества, даже в случае дарения внутри семьи. Однако единственным исключением, благодаря которому суммирование владением может быть общим как для первоначального владельца, так и нового, является наследование, при котором наследником является лицо, близкое по прямой родственной линии.
В том случае, если наследодатель полностью сам прошел проверку временем, считается, что проверка временем была пройдена и новым владельцем-наследником.
Продавая недвижимость в Чехии, важно досконально изучить действующее законодательство и учесть возможные налоговые последствия. Также рекомендуем проконсультироваться о нюансах вашей ситуации с налоговым консультантом, который может помочь вам минимизировать налоговое бремя.
Продолжение темы читайте здесь: Подоходный налог с продажи недвижимости в 2024 году (ч.2): как подать и оплатить
P.S. Мы искренне надеемся, что посты нашего блога помогут вам разобраться в ваших деловых вопросах. Тем не менее, разумеется, они не могут заменить индивидуальную консультацию со специалистом. Пожалуйста, уточняйте актуальность перед принятием важных личных решений. Спасибо, что читаете нас!
